叙永嘉年华公司第三次债权人会议管理人工作报告
作者:叙永县法院 来源:未知 发布时间:2020-05-18 09:01 点击数:

叙永嘉年华城市建设发展有限公司

第三次债权人会议

管理人工作报告

尊敬的审判长、审判员:

尊敬的各位债权人:

      2016年6月28日,经叙永县人民法院(2016)川0524民破1号民事裁定书,依法裁定受理重庆金典融资担保有限公司对叙永嘉年华城市建设发展有限公司(以下简称“叙永嘉年华公司”)的破产清算申请,并于同日指定四川长江会计师事务所有限公司为管理人。

    2017年5月20、21日叙永嘉年华公司第二次债权人会议表决通过《叙永嘉年华公司阶段性恢复经营、续建19-24号楼方案》,续建采取借资续建方式,并由管理人在恢复经营期间代为履行管理职责。盛世华都19-24#楼自2017年6月6日续建复工,2018年11月26日竣工交付使用,至本次会议召开之日,阶段性恢复经营期限已接近3年。

经过法院、管理人的不懈努力,以及相关各方的大力协助与配合,现叙永嘉年华公司盛世华都19-24#楼项目已建成商品房,验收合格并交付使用。至本次报告日,叙永嘉年华公司的阶段性恢复经营期已结束,破产案取得了阶段性的工作成效。

今天,管理人提议召开第次债权人会议,会议议题主要有以下两项:

第一项、管理人向债权人会议报告《阶段性职务工作报告》:管理人将分为以下四项内容向大会报告阶段性工作内容:

    1、管理人向债权人会议报告:叙永嘉年华公司破产案司法程序进展及取得的阶段性工作成果;

     2、叙永嘉年华公司自2017年6月6日续建复工,2018年11月26日盛世华都19-24#楼竣工交付使用,至2020年3月31日,阶段性恢复经营期间的项目续建及公司总体运营情况;

     3、管理人向债权人会议报告:叙永嘉年华公司阶段性恢复经营期间财务收支状况;

     4、管理人向债权人会议报告:2020年3月31日,叙永嘉年华公司未售商品房和其他剩余财产数量、种类及现状;

     5、管理人债权人会议报告:叙永嘉年华公司债务审核确认情况

第二项:

    管理人向债权人会议报告《叙永嘉年华城市建设发展有限公司破产财产变价方案(即通过司法拍卖处置3#地块及地上建筑物,构筑物和6号地块上已建成未售商品房),并由债权人表决该方案。

 

为便于全体债权人对叙永嘉年华公司第三次债权人会议议题及需行使表决权的决议全面、明确、清楚地了解,管理人向叙永嘉年华公司全体债权人汇报如下:

 

一、管理人阶段性职务工作报告:

    (一)叙永嘉年华公司破产案司法程序进展及取得的阶段性工作成果:

    1、组织专业化团队,审理破产案件:根据县委、县政府对叙永嘉年华公司破产案的关心支持,法院对案件的指导性意见,管理人成立专业素质、综合能力强的叙永嘉年华破产清算事务工作组。

    2对公司资产、财务全方位审查、调查:

     管理人对叙永嘉年华公司资产、债权债务进行了全面地审查和清理,同时也对公司资金来源和资金流向进行了全方位、彻底地审核,特别是对公司实质控制人-杨以斌及其控制的重庆嘉年华公司占用叙永嘉年华公司巨额资金、资产事实逐一取证、清理。

      取得的工作成果:

      1)、经过管理人详尽细致地梳理、调查、审查和核实,清晰明确了公司资产构成、资产数量、资产权属、资产被抵押、被担保、被查封情况,以及背后错综复杂的债权债务关系。

      2)、对公司资金来源、资金流向彻底审计,特别是对叙永嘉年华公司原法定代表人及实质控制人杨以斌,在其控制叙永嘉年华公司期间,本人及其控制的重庆嘉年华公司占用公司巨额资金,让公司承担巨额债务的事实,以及涉嫌挪用叙永嘉年华公司资金的行为进行重点详尽审计。经审计,杨以斌及其控制的重庆嘉年华公司占用、涉嫌挪用叙永嘉年华公司资金共计17,466.49万元:经对杨以斌多次询问,其对占用、挪用资金的事实和金额确认无异议。

      201763日,管理人为追收杨以斌及重庆嘉年华公司占用叙永嘉年华公司巨额资金,向叙永县人民法院提起诉讼。法院审理后,作出移送叙永县公安局经济侦查大队调查处理的决定。

     3、接受债权人债权申报和债权甄别、债权审查:叙永嘉年华公司共有593户债权人申报,涉及群体与购房相关债权人502人,管理人逐户逐笔债权真实性、合法性和时效性进行审查、甄别

      取得的工作成果:

      1)、债权审减幅度大:593户债权人共计申报债权金额为87,880.83万元,管理人在债权审核过程中,依据破产法赋予管理人职责,本着对全体债权人利益和对每一位债权人认真负责的工作态度,根据破产法及相关司法解释,一丝不苟甄别每一笔债权的真实性、合法性,经管理人审核确认债权金额为72,032.78万元(未含职工债权),审减15,820.04万元,审减比例为18.00%。主要审减了与事实不符、与相关法律规定不符债权,包括多申报的本金、不合理违约金、多计算利息。其中:审减10#楼、19-24#楼施工方债权金额9,073.44万元,审减其他工程款、费用债权金额2,047.95万元。

      2)、债权性质审核变更:管理人甄别债权性质,对债权形成历史、原因、证据材料逐笔核查,主要审核变更债权性质:如借款担保债权申报总额12,411.94万元,审核确认借款担保债权总额为9,686.54万元,变更为普通借款债权2,725.40万元;购房债权审核变更为普通借款债权410.39万元。

     4、组织第三方专业机构对公司资产估价、在建工程项目结算进行审计,续建成本测算工作:

     管理人组织第三方专业机构展开对盛世华都在建工程未结算部分实施造价审计及对项目续建投资测算,对项目在建工程资产评估工作。

     取得的工作成果:

     1)、10#楼、19-24#楼在建工程未结算部分实施造价审计,为施工方债权金额审减取得确认依据;

     2)、及时了解公司资产价值和后续续建资金需求,为破产案下一步走向正确决策提供参考。

5理清阶段性恢复经营,续建19-24#楼思路:按照县委县政府对破产处置工作的高标准、严要求,县法院要求管理人深入分析叙永嘉年华公司资产、债务及续建前后破产财产价值对比。经县委、县政府、法院组织多方论证,确定了让叙永嘉年华公司阶段性恢复经营,将未完成建设的19-24#楼续建成商品,有利于债权人利益最大化的思路。

6)、成功招募续建资金引资人:

2016年12月5日,在管理人面向社会公开招募叙永嘉年华公司盛世华都项目续建投资人。

在县委、县政府大力支持下,经过不懈努力和艰苦的谈判工作,2017年5月3日,管理人与意向投资人--中七建工集团华贸有限公司达成投资意向,签署了《盛世华都续建投资意向协议》。经第二次债权人会议表决通过19-24#楼借资续建方案后,意向投资人转为正式投资人,并按协议正式履行。

7、有序、有力组织召开两次债权人会议:在法院的指导,以及政府工作组的协助下,管理人有序、有力组织召开了叙永嘉年华公司两次债权人会议

取得工作成果:

1)、及时向债权人会议报告了管理人履行职务工作报告,向全体债权人公开、透明地报告了破产企业资产状况、资产价值、债务状况。

2)、经债权人表决通过了19-24#楼借资续建方案,正式依法启动叙永嘉年华公司恢复经营和工程续建工作。

8)、叙永嘉年华公司阶段性恢复经营,盛世华都19-24号楼续建复工,并顺利竣工交付使用:

    2017年6月6日,叙永嘉年华公司正式进入阶段性恢复经营期间,盛世华都19-24#楼续建复工。

    由于自盛世华都2014年10月26日开盘,历经项目全面停工,法院受理破产清算,至项目续建竣工,长达4年之久,原普通购房户因长期不能收房入住,饱尝心酸,多次维权上访,形成社会不稳定因素,维护其合法权益的呼声较高。

    从项目续建伊始,公司就遇到了前所未有的挑战和困难,进入破产程序项目续建、阶段性恢复经营在制度规章层面上尚属创新,政府各管理机构、部门均无相应政策通道,加之项目烂尾停工及公司停摆日久,无论是复工启动的准备工作,还是工程施工过程中的问题层出不穷,如出现施工变更、规划协调、全国性环保大督查等种种难题,续建过程步步维艰。

    特别是回收销售资金成为最大难题,嘉年华公司进入破产程序,其征信已纳入黑名单,银行以审批程序无法逾越障碍为由拒之门外,经管理人、法院及相关部门的不懈努力,通过各种渠道与银行对接,最终完成了6000万元的期房按揭额度。但期房按揭额度远远不足,房产竣工后,管理人又着手办理现房按揭,由于多数银行均无办理现房按揭业务的经验,也因为嘉年华公司征信问题再次拒绝,管理人不厌其烦与各家银行沟通、疏通、协调,提供准备了无数次详尽资料,最终达成现房按揭。按揭资金顺利到账,一方面彻底解决了续建出资人压力,还可陆续抽出资金归还借款,同时极大地降低融资成本,提升债务企业偿债能力。

    在销售环节,管理人制定了与叙永房地产市场同步的销售定价策略,打开销售局面,提振市场信心,并未因项目烂尾日久,让销售停滞,让资产低于市场价贱卖,同时,督促销售团队加速回收资金,随时监督资金回收情况。除银行按揭资金审核需要流程,放款需要程序等管理人不可控因素外,已签订合同销售房产均已回收资金。

    在县委、县政府关心、关怀和全力支持下,在法院与各方力量的大力支持和密切配合,以及法院强有力地全程监督和指导,管理人恪尽职守,殚精竭虑开展续建工作,攻坚克难,解决续建资金和施工组织中的各类难题,汇同各方力量的共同智慧和努力,叙永嘉年华公司破产案件实现了稳妥推进和社会稳定。

取得工作成果:

    12018年11月,19-24#楼顺利验收合格,达到交付使用条件。

    2、19-24#楼建成商品房-住房914套10.19万平方米,商业用房176套1.18万平方米,车位656个。已竣工验收合格具备商品房条件的资产市场价值为52,009.84万元,增值3亿元,大大提升了资产价值,完成续建方案目的。

    9完成债权确认衍生诉讼的部分案件的胜诉,增加了叙永嘉年华公司的破产财产:

    管理人代表叙永嘉年华公司在破产后产生的衍生诉讼、债权确认之诉,诉讼原因主要集中为管理人审减债权金额,审核变更债权性质等,其中因管理人审核变更购房债权为借款债权,经诉讼胜诉,以及因原购房合同价格偏离正常市场价格30%以下的购房户,解除此类债权人原签订的全部或部分商品房购房合同,共释放商品房95套面积9,079.34 m2(住房59套6,330.83m2,商业36套2,748.51m2),价值5,150万元,释放房产已投入正常销售,未实现销售部分将作为叙永嘉年华公司的破产财产。

   (二)阶段性恢复经营期间的项目续建、公司经营总体运营情况

    1、招募借资续建投资人:

2016年12月5日,管理人面向社会公开招募叙永嘉年华公司盛世华都借资续建投资人。但因叙永嘉年华公司处于破产阶段,债务额巨大,债权人数众多,项目停建时间太长,烂尾楼对市场信心打击过大,即便续建成功也难以销售回收资金,意向投资人担心其投资本金无法收回等不确定因素,招募规则设定的投资回报并无特别吸引力。

所有报名意向投资人因为续建必然产生的各种困难、续建完成资金回收难等主要原因,管理人发布的招募公告及公布的招募条件未能成功地招募到投资人,此项工作一度造成了停滞。

2017年3月底,叙永县人民法院和管理人共同向叙永县委、县政府深入汇报了招募进展,汇报了所有投资人的担忧,以及招募过程中所遇到的瓶颈和无法克服的困难。

县委、县政府在充分听取汇报后,对招募工作给予了高度重视和大力支持,终于,在 2017年5月3日,经过艰苦的谈判工作,管理人与意向投资人--中七建工集团华贸有限公司达成投资意向,签署了《盛世华都续建投资意向协议》。

招募项目续建投资人的全过程,是一个旷日持久、耗神费力、无比艰难的过程,经过了一波三折,并在县委和县政府的大力支持和多方努力下,才成功招募到投资人,充分彰显了党和政府对广大债权人利益的关心和保护。

2、续建方案主要条款落实情况

1)投资人按协议约定陆续投入续建资金至项目竣工:

根据第二次债权人会议表决通过的《叙永嘉年华城市建设发展有限公司阶段性恢复经营、续建盛世华都19-24号楼方案》,借资续建投资人中七建工集团华贸有限公司陆续按月向续建项目投入所需资金,2017年5月3日起至2018年7月6日,共计借入资金7,800.00万元,投资人完成了协议约定目的,即:所投入资金使叙永嘉年华公司盛世华都项目六幢在建商品楼续建竣工,达到交付条件。

2)资金管理:

按照续建方案要求,管理人与投资人共同设立了专用账户,投入的续建资金及商品房销售款均进入专用账户,专款专用,双方共同监管使用,管理人定期向法院报送资金使用、项目进展情况。

管理人按工程施工进度向施工单位拨付工程进度款,保障项目续建的顺利进行。

3)商品房继续销售回笼资金:

投资人按协议组建了销售团队,严格执行管理人制定的销售方案,销售商品房并全程接受管理人和法院的监督。

4)续建工程结算:

根据续建方案,续建工程结算按《四川省建筑工程计价定额(2015)》、2015《四川省建设工程工程量清单计价定额》、2015《四川省安装工程工程量计价定额》及相关所有配套文件执行。

5)续建形成的共益债务主要项目:

根据续建方案和协议,续建工程款、续建借款、投资回报、税费及管理销售费用为叙永嘉年华公司阶段性恢复经营形成的共益债务,在续建过程中,经严格按财务管理办法审批后,销售回收资金在运营过程中陆续支付续建工程款、公司基本运行费、应缴税金,归还借款本金、支付利息。

    3、续建施工方及管理、销售团队:

    叙永嘉年华公司恢复经营,延续了公司为业主的开发商主体,阶段性恢复公司在工商、税务、银行等的经营主体地位,沿用原公司主体已形成的各项报建、商品房预售许可等手续。

    2017年6月6日,叙永嘉年华公司正式进入阶段性恢复经营期,盛世华都19-24#楼续建复工。

    19-24#楼及地下车库土建及装饰工程续建施工方为重庆市北碚建筑安装工程有限公司,具体施工方负责人为原项目各施工方主要负责人;安装及室外附属工程施工方为借资续建人-中七建工集团华贸有限公司。

    根据管理人与续建资金借款人-中七建工签订的协议,续建后房产销售由中七建工组织销售团队。

    管理人组建了优秀、高效的管理团队,代为行使叙永嘉年华公司的经营管理主体责任和企业经营管理的职权

    3、续建施工、管理情况:

    在项目续建过程中,在叙永法院的指导和监督下,管理人勤勉尽职,攻坚克难,解决了续建工程中的资金和施工组织难题,对续建资金采取封闭式管理,保障续建资金专款专用。

    管理人组建了富有丰富经验的施工专业技术人员和管理人员,成立现场项目管理部,编制续建施工组织方案,严格监督质量,严格按原项目规划施工,确保工程按照既定节点推进。并在施工推进过程中严格安全管理,制定专项安全防护措施,文明施工,秩序井然,整个施工过程中无一起安全事故发生。

    为确保工程质量和进度,管理人聘请具有相应资质等级的工程监理单位对施工质量实施监理。

    2018年10月,盛世华都19-24#楼按设计要求及施工合同约定的工程内容全部完成,工程质量符合合同和设计图纸要求及有关工程质量验收标准,通过了相关部门工程竣工验收。

    2018年11月,项目的安装、附属工程及景观工程通过了验收,2019年下半年,消防工程几经波折,终于顺利通过验收。

    盛世华都19-24#楼已于2018年11月26日陆续向新老购房户交付房产,办理了交房相关手续。

    4、续建及阶段性恢复经营期延长的主要原因:

    盛世华都19-24#楼从2017年6月6日复工修建至竣工交付长达18个月,比原定续建建设期的12个月延长了6个月,至阶段性恢复经营的原定终止期限已2年零10个月。就其原因主要有:

    1)续建期施工方面存在的各类棘手难题延误工期:

    为使续建工期按计划节点完成,面对众多难题,管理人不厌其烦,逐个功坚。续建过程中,管理人办理续建审批手续、施工设计变更、建设手续完善、规划协调、跟踪审计、安全监管、监督建筑施工质量等一系列的艰苦工作。

    但由于项目长期停工,遗留问题成堆,续建工作遇到了大量复杂而具体的问题,如复工前期恢复用水、用电申请手续繁琐,原设计单位因欠其设计费不配合,变更设计单位,变更施工设计,施工队伍人心不稳,信心不足,疑虑重重,特别是全国性的环保大督查导致水泥、砖等材料断货并涨价,施工时间受限等等许多复杂局面和不利因素,都大大影响了续建建设期不能如期在预计的12个月内完成,从2017年6月复工至2018年9月末主体竣工,延长了3个月。

     2)消防验收问题:

     项目施工内容验收后,在消防验收环节,由于几年的时间过去,消防验收规范已执行新规,原设计是按原消防规范进行设计,且中庭车库消防未报备,按新规则尚有无法实施、无法安装的消防设备、设施,消防验收环节反复整改反复验收,前前后后长达近6个月才艰难完成消防验收。

    3)续建期间,期房、现房按揭资金协调困难,不能如期到账:

    为使续建借款本金降到最低,续建伊始,管理人就着手与各家银行协调房屋销售按揭渠道的问题,但因叙永嘉年华公司进入破产程序,其征信已纳入黑名单,多家银行以审批程序上存在无法逾越障碍为由拒之门外。无论是建设期间的期房按揭,还是建成商品房后的现房按揭,均经过管理人、法院及相关部门的不懈努力,通过各种方式、各种渠道与银行对接,才最终打开按揭渠道,但在具体发放按揭贷款时,又遇放款审批、审批购房户征信种种原因,导致按揭款实际到账日拖后延长。

    4)办理分户商品房产权证手续:竣工交房后,管理人立即着手各项报备和办理产权证工作,但此过程也是无比漫长,正常房地产开发企业办产权证时间也需半年至一年的时间,何况嘉年华公司进入破产程序的企业,管理人也无法控制其进程,多方协调才陆续办理好分户产权证。

    5)其他因素:新销售房产需签订合同,由于产权证办理,需与税务结算税费,开具销售发票,与续建施工方结算等等原因,也需嘉年华公司处于经营中才能正常办理。

     (三)叙永嘉年华公司阶段性恢复经营期间财务收支状况

    1、收入:2017年5月3日至本次会议召开日,叙永嘉年华公司共计收到各项收入30,985.94万元,其中:收到中七建工借款本金7800万元,19-24#楼商品房售房款23,154.34万元,收回叙永嘉年华公司原交纳电力公司保证金17.60万元,收到叙永嘉年华公司变压器处置款14.00万元。

    商品房销售过程中,管理人制定了与叙永房地产市场行情同步的销售定价政策,并监督销售团队严格执行,在管理人团队的严格控制管理下,住房销售较好,仅余7套未售,与银行沟通协调后,按揭资金陆续回款,减轻资金压力,减少了续建借款本金。

    2、支出:2017年5月3日至本次会议召开日,叙永嘉年华公司续建经营阶段已支付各项共益债务29,519.54万元,其中:续建工程款19,852.88万元,归还中七建工借款本金3,000.00万元,支付中七建工借款利息3,000.00万元,支付销售佣金622.03万元,缴纳税费2,496.29万元,续建前期恢复经营费用320.92万元,续建期间管理费用及其他费用227.42万元。

    管理人制定了《续建期间财务管理办法》,贯彻勤俭续建的方针,勤俭节约,精打细算,在续建过程禁止铺张浪费和一切不必要的开支,降低成本,增加收益

    为了保证工程建设合理、合法进行,提高资金使用效率,控制工程造价,管理人聘请了专业造价咨询机构对续建工程进行全过程跟踪审计。并对工程造价结算进行了严格了审核,续建工程造价共审减4,327.31万元。

    截止本次会议召开之日,尚欠未清偿的共益债务为7,655.94万元。

   (四)叙永嘉年华公司未售商品房和其他剩余财产数量、种类及现状

    1、截止本次会议召开日,叙永嘉年华公司未售商品房: 19-24#楼未售商品房包括住房7套627.29m2, 商业用房一层83套5,168.18m2,商业用房二层73套5,182.85 m2,车位553个。

    2、截止本次会议召开日,叙永嘉年华公司其余破产财产:包括3号地块土地使用权18,214.36 m2,、10号楼商业用房11,722.97 m2,、广场车库4,561.00 m2 。

    (五)叙永嘉年华公司债务审核及法院裁定情况

     1、破产前债务:经管理人审核,叙永嘉年华公司破产前债务总额为72,249.29万元,原购房户以及诉讼为购房债权,管理人继续履行原商品房买卖合同,退出债权人序列12,582.25万元。

     截止本次会议召开日,叙永嘉年华公司破产前尚未清偿债务总额为59,667.04万元。

     叙永县人民法院已分别于2017531日作出(2016)川0524民破1号之八民事裁定书、20181213日作出(2016)川0524民破1号之十一民事裁定书、2019624日作出(2016)川0524民破1号之十二民事裁定书,2020511日作出(2016)川0524民破1号之十三民事裁定书对债权进行了裁定。

 截止本次会议召开日,尚存争议及待审核确认的临时债权为3,689.03万元。

 经法院裁定,以及债权人债务人核查、核对后的叙永嘉年华公司各类债权的汇总表和明细表已在管理人微信公众号、官方网站上公示,各位债权人可下载查阅。

     2、共益债务:截止本次会议召开之日,续建期间形成的尚未清偿的共益债务为7,655.94万元。

二、向债权人会议报告:

    管理人向债权人会议报告叙永嘉年华城市建设发展有限公司破产财产变价方案,并由债权人表决该方案。

 

    

                    叙永嘉年华城市建设发展有限公司管理人

                               2020年5月15日

 
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